Il Notaio per gli stranieri

Quando serve un notaio?

Le aree di intervento del notaio italiano riguardano principalmente:

• l’acquisto di una casa o altri beni immobili;
• la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca;
• la preparazione di procure che diano ad un terzo la nostra rappresentanza;
• la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi;
• la richiesta di  autorizzazioni del giudice per i figli minori;
• la donazione di beni
• la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società;
• il ricevimento e l’utilizzo di atti stranieri.

Da questo freddo ma doveroso elenco, tuttavia, poco si può desumere. Forse è più utile ricordare che il notaio italiano, nel solco delle nostre migliori tradizioni, è un artigiano del diritto e non un freddo applicatore di codici. Il notaio è, per definizione, il professionista vicino alla famiglia e all’impresa, un artigiano del diritto che lavora le parole come si plasma la creta, creando soluzioni giuridiche idonee ad evitare litigi ed asprezze per il futuro. Perché questo è il vero compito del notaio: predisporre soluzioni che, per la loro aderenza sia alla legge che alle intenzioni delle parti  scoraggino ogni futuro contenzioso.

Acquistare una casa

In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

1. straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
2. straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;
3. cittadino comunitario ed EFTA  ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

Agevolazioni fiscali per gli stranieri collegati all’acquisto della c.d. “prima casa”

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria “prima casa”, diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 2% (imposta di registro, con un minimo di Euro 1.000, oltre alle imposte ipotecarie e catastali di Euro 50 ciascuna) se compera da un soggetto privato, ovvero paga il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), oltre alle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, pari complessivamente a Euro 600.

Lo straniero è ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che, ovviamente, sono i medesimi richiesti per gli italiani. Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa").

Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione. Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura)  dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.  Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.

Mutui

Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”. Pertanto, non occorrono  verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un’espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede.

Società, associazioni ed altre operazioni

Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o qualunque altra operazione, alle stesse condizioni cui si accennava per l'acquisto della casa. Con un'avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa.

Preparare una procura

Non sempre una persona può esprimere direttamente la propria volontà: ad esempio perché si trova all’estero, o comunque distante dal posto in cui si dovrebbe concludere un determinato atto o contratto. In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un’altra. Ad esempio, se il marito si trova all’estero e si deve concludere con urgenza un atto di acquisto della casa, il marito – prima di partire oppure dall’estero – può dare alla moglie una procura in modo che la moglie possa concludere il contratto per tutti e due. Se la procura arriva dall’estero, si applicheranno tutte le regole relative all’atto straniero.

Fare testamento

Uno straniero può fare testamento, cioè indicare in un documento ufficiale a chi intende lasciare i propri beni dopo la propria morte. Per agevolare la conoscenza delle differenti norme che regolano le successioni in Europa, il Consiglio dei Notariati d’Europa (CNUE), con il supporto della Commissione Europea, ha creato il sito www.successions-europe.eu nelle 23 lingue ufficiali dei 27 paesi membri dell’Unione europea. Nel sito, le informazioni necessarie per seguire e comprendere qualsiasi vicenda legata ad una successione, in qualsiasi paese europeo essa si svolga.

Donazioni

Uno straniero può dare in regalo i propri beni a chi vuole anche in vita, cioè fare delle donazioni.

Atto straniero

Per atto straniero si intende l’atto redatto e compilato all’estero da autorità straniere, anche se in lingua italiana, che per poter essere usato in Italia richiede la legalizzazione o l’apostille. Non è “straniero”, sotto questo profilo, l’atto redatto da consolati o ambasciate italiane all’estero, anche se le parti sono straniere. Se redatto in lingua straniera, l’atto straniero deve essere anche  accompagnato dalla sua “traduzione”. Più precisamente, infatti, l’obbligo di legalizzazione per l’atto straniero è attualmente previsto dall’art.  33 del T.U. 28 dicembre 2000 n. 445 (in materia di documentazione amministrativa).

In base a questa norma, in sintesi, gli atti formati all’estero:

- da autorità straniere: sono legalizzati dalle autorità diplomatiche o consolari italiane nello Stato di formazione del documento;

- dalle nostre rappresentanze diplomatiche o consolari:  non devono essere legalizzati. I nostri consoli possono ricevere atti: tra italiani; tra italiani  e stranieri; ovvero  anche solo tra stranieri, se destinati all’uso in Italia.

Sono fatti salvi i trattati internazionali che dispongono diversamente (Convenzione Aja 5 ottobre 1961). Se gli atti “stranieri” sono redatti in lingua straniera, devono essere accompagnati da traduzione certificata dalla nostra autorità consolare o diplomatica, ovvero da traduttore ufficiale (che però in pratica non esiste; quindi sarà un traduttore affidabile, quale: un traduttore iscritto agli albi del Tribunale; ovvero un competente Pubblico Ufficiale, quale anche lo stesso notaio, come autorizza espressamente l’art. 68 Reg. Not.).

Traduzione dell'atto straniero

L’atto straniero, se redatto in lingua diversa dall’italiano, deve essere accompagnato da traduzione in lingua italiana certificata conforme al testo straniero: o dalla competente autorità diplomatica o consolare italiana; ovvero da un traduttore ufficiale (che può anche essere il  notaio italiano  che conosce la lingua straniera).

Deposito notarile

Il deposito “formale” di un atto presso un  notaio, che sia imposto dalla legge (art. 33 D.P.R. 445/2000; art. 106 Legge Notarile) ovvero richiesto da una persona, ha lo scopo ed il risultato di imporre innanzitutto un controllo sulla legittimità dell’atto depositato (cioè la verifica che il suo contenuto non è contrario a norme di legge imperative) ed inoltre ne assicura la conservazione nel tempo. Il controllo sul contenuto dell’atto straniero, tuttavia, dovrà essere attuato con riferimento al c.d. ordine pubblico internazionale, vale a dire con il divieto di ricevere in deposito solo gli atti stranieri che violino principi che l’ordinamento italiano considera fondamentali per il mantenimento della propria struttura politica, economica e sociale.

Legalizzazione

La legalizzazione è un requisito essenziale  affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali. Essa consiste  solo nella attestazione ufficiale – resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all’estero – della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto e l’autenticità della sua firma. Se l’atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l’autorità estera stessa (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo). La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese da cui esso proviene, ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l’Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento.

La mancanza di legalizzazione, quindi, comporta che l’atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato da un notaio.

In particolare, un atto pubblico straniero non vale come tale, bensì solo come scrittura privata non autenticata. Se l’atto italiano deve essere usato all’estero, la legalizzazione – se richiesta dalle autorità estere – deve  essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il notaio che riceve o autentica l’atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede. Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.

La legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sulla “Apostille”, ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall’"Apostille" nei rapporti tra i Paesi dell’Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell’Unione, ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).

Apostille

È una forma semplificata – ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve corrispondere esattamente al modello depositato in allegato alla Convenzione dell'Aja 5/10/1961 che la prevede). E’ in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961  e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione. Come la legalizzazione, anche l’Apostille è indispensabile affinché l’atto straniero possa avere effetto in Italia.

Come la legalizzazione, l’Apostille consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l’atto, e l’autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese di provenienza. Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l’Apostille. Per quanto riguarda l’Italia: gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile, competente è il Procuratore della repubblica presso i Tribunali nella cui circoscrizione gli atti sono formati. Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco, etc.), invece, competente è il Prefetto del luogo in cui l’atto è emesso (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo).

La “Apostille” non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.

Regimi patrimoniali tra coniugi

Il regime patrimoniale  è l’insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate tra loro mentre dura il matrimonio ed quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte, divorzio).

In altre parole, il regime patrimoniale indica i diritti che ciascuno dei coniugi ha sui beni acquistati (dall’uno o dall’altro coniuge, o da entrambi)  durante il matrimonio, sia per il periodo in cui il matrimonio sussiste, sia per il caso di scioglimento. In Italia il regime “normale” che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano una diversa espressa scelta) è la “comunione legale” dei beni. I coniugi possono però scegliere la “separazione dei beni” (da non confondersi con la “separazione legale” dei coniugi), oppure un regime di comunione ma con delle regole particolari (“comunione convenzionale”). La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare il bene senza il consenso dell’altro coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio.

In base all’art. 30 della legge 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia  possono scegliere uno dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana , e questo può facilitare il loro inserimento nella vita comune in Italia.

Considerata l’influenza che può avere nei contratti più importanti, ma anche per proteggere il coniuge più debole, la scelta del regime patrimoniale o la sua modificazione non sempre riceve la attenzione che merita.

Comunione legale

La comunione legale dei beni  è il regime patrimoniale che la legge italiana collega “automaticamente” al matrimonio, pur lasciando liberi gli sposi di scegliere delle regole diverse (quali la separazione dei beni o la comunione convenzionale).

In sintesi, la comunione legale prevede che, in linea di principio, tutti i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio, anche se formalmente intestati ad uno solo, appartengano in realtà ad entrambi. Ciò significa che per venderli, donarli, darli in ipoteca o comunque disporne è necessario il consenso di entrambi i coniugi ed il valore dei beni stessi spetta per metà a ciascun coniuge. Restano esclusi soltanto, in sintesi, i beni di uso strettamente personale o professionale, ed i compensi del proprio lavoro.

Separazione dei beni

È il regime patrimoniale secondo il quale due coniugi continuano ad acquistare beni, dopo il matrimonio, esattamente come se non fossero coniugate tra loro. Il bene acquistato da ciascun coniuge rimane suo personale, senza che l’altro possa vantare sul bene stesso nessun diritto.

Naturalmente i coniugi possono acquistare un bene anche  a metà tra loro, ma ciascuno potrà poi rivendere (o donare) la sua quota anche senza il consenso dell’altro (a differenza di quanto accade con la comunione legale dei beni).

tratto da www.notariato.it